發佈日期：2022/11/25
【文／楊茲珺】
【文／楊茲珺】嫁到海外多年的黃小姐是家中獨生女，前年遭逢父親過世，留下一間持有20年的市中心老屋，母女倆繼承房屋各一半產權，未料半年後母親也撒手人間，黃小姐考量跨海管理房產不易而決定賣屋，但從媽媽這邊二次繼承的1/2房產，賣屋時適用房地合一稅新制，由於繼承而來的持有成本太低、加上持有時間太短，導致稅率高達45%，看到稅單的她驚嚇連連。
子女展現孝心 房產登記給媽媽
黃小姐以事後諸葛的角度回想：「如果當初有人可以告訴我們二次繼承會產生高額稅負，也許媽媽會願意拋棄繼承。」對此，鴻毅地政士事務所所長謝志明卻說，生死無法預期，當另一半離世後，如果是資產較少的配偶，反而會對財務特別沒有安全感，實務上來說，很少有獨留的長輩會為了幫後代減省稅負而拋棄繼承，反而有不少孩子為了讓長輩安心，選擇把房產直接登記給媽媽。
謝志明表示，子女展現孝道是美德，但根據房地合一稅規定，如果出售2016年1月1日以後取得的房地，若持有未滿10年，就適用稅率15%～45%，持有年限愈短，稅率愈高。也就是說，如果把房產全部留給高齡的媽媽，日後再次繼承勢必就要拉長持有時間逾10年，售出時才能降低稅率至15%。
登記自用宅設籍6年 稅率降到10%
另一種解套的方式，就是將房屋登記為自用住宅、並且不得出租，把戶籍遷入、設籍滿連續6年，這樣就可以把稅率降到10%。舉例來說，在2016年1月1日後、連續二次繼承房產的孩子，若能持有6年後出售，假設售價為2100萬元，減去公告現值1000萬元，再扣除400萬元所得免稅額，總計約700萬元獲利所得作為稅基，乘以稅率10%，須繳納稅額僅為70萬元；如果持有不到2年隨即出售，則沒有所得免稅額優惠，且稅率高達45%，房地合一稅高達495萬元。
行使夫妻剩餘財產分配 巧避房地合一稅
地政士林筱涵則建議，若是為了讓長輩安心，父親去世時，也可以讓媽媽行使「夫妻剩餘財產差額分配」，媽媽先分得2人剩餘財產差額的一半，剩下的再讓其他繼承人分配遺產，這樣做有兩大節稅效果，一是媽媽所分配到的財產差額，不需被課徵遺產稅。另外，日後若媽媽也不幸離世，其名下的房產仍視同在2016年前取得，這樣繼承人再出售時就可以避開房地合一稅。
不過，這樣的做法有個前提，「最好是土地持分較少的大樓公寓，不可以是很大筆的土地，而且媽媽也沒有打算要出售」，因為如果是大筆土地使用剩餘財產差額分配取得，那麼取得時間將回溯到父親最原始的購地時間，如果持有時間長達20~30年，售出時將產生高額的土地增值稅，恐怕就會省了遺產稅、賠了增值稅，所以務必小心試算。
資料來源：Yahoo奇摩房地產編輯部